【不動産相続】相続した土地から地中埋設物が見つかったら売却できない？撤去費用・契約不適合責任と解決方法を解説

親から実家や土地を相続し、売却に向けて調査を進めたところ、地中から古い建物の基礎や浄化槽、コンクリートガラなどが見つかることがあります。

「地中埋設物がある土地でも売却できる？」

「撤去費用は売主が負担しなければならない？」

「売却した後に地中障害物が見つかったらどうなる？」

東京都世田谷区や練馬区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川越市や所沢市、千葉県市川市や船橋市など、古くから住宅や工場が建ち並ぶ地域では、過去の土地利用によって地中にさまざまな埋設物が残っている場合があります。

地中埋設物があるからといって、必ずしも不動産を売却できないわけではありません。

ただし、埋設物の種類や規模によっては、建築工事に支障が生じたり、撤去費用が高額になったりする可能性があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した土地に地中埋設物があった場合の注意点や撤去費用、契約不適合責任、売却方法について解説します。

 

１：相続した土地から見つかる地中埋設物とは？調査方法も解説

地中埋設物とは、土地の地面の下に埋まっている人工物などを指します。

代表的なものとして、古い建物の基礎、コンクリートガラ、レンガ、浄化槽、井戸、地下タンク、廃材などがあります。

例えば、東京都中野区の実家を解体したところ、以前建っていた建物の基礎が地中に残っていたというケースが考えられます。

また、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市川崎区など、過去に工場や作業場として利用されていた土地では、地下ピットや配管、タンクなどが残っている可能性があります。

埼玉県川口市や草加市、千葉県市川市や船橋市などでも、土地の利用履歴によって地中埋設物が問題になることがあります。

ここで注意したいのが、地中埋設物は通常の現地確認だけでは発見できないという点です。

土地の表面がきれいに整地されていても、地中に古い基礎や廃材が残っている可能性があります。

そのため、売却前には過去の建物図面や解体工事の記録、古い住宅地図、土地の利用履歴などを確認することが重要です。

必要に応じて、試掘調査や地中レーダー探査などを行う方法もあります。

ただし、地中調査を実施したからといって、すべての埋設物を発見できるとは限りません。

また、古い浄化槽や井戸などが見つかった場合には、撤去だけでなく、適切な埋戻しや安全対策が必要になることもあります。

なお、地中埋設物と土壌汚染は異なる問題です。

工場跡地などでは、地中埋設物の有無だけでなく、土地の利用履歴に応じて土壌汚染の可能性も確認する必要があります。

 

２：地中埋設物の撤去費用は誰が負担する？売却後の契約不適合責任とは

相続した土地から地中埋設物が見つかった場合、問題になるのが撤去費用の負担です。

例えば、東京都杉並区の土地を売却し、買主が新築住宅の工事を始めたところ、地中から大量のコンクリートガラが見つかったとします。

この場合、撤去費用を誰が負担するかは、売買契約の内容や埋設物の状況などによって判断されます。

民法では、売買の目的物が契約内容に適合しない場合、買主が一定の要件のもとで追完請求や代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを行える制度が設けられています。

これを「契約不適合責任」といいます。

例えば、住宅を建築する目的で購入した土地から、建築工事に支障を与える大量の埋設物が見つかった場合には、契約不適合責任が問題になる可能性があります。

一方、地中に何らかの人工物が存在するというだけで、必ず契約不適合に該当するわけではありません。

埋設物の種類や量、土地の利用目的、売買契約で合意した内容などを踏まえて判断する必要があります。

また、売主が個人で買主も個人の場合には、契約不適合責任の範囲や通知期間などについて、一定の特約を設けることがあります。

ただし、売主が知っていた事実を買主に告げなかった場合などには、免責特約があっても責任を免れないことがあります。

神奈川県藤沢市や相模原市、埼玉県さいたま市や越谷市、千葉県松戸市や柏市などでも、土地売却時には契約内容を慎重に確認することが重要です。

特に、相続した土地の場合、売主自身が過去の土地利用状況を詳しく知らないことがあります。

そのため、知らないことを無理に断定するのではなく、確認できた事実と不明な事項を整理して買主に説明することが大切です。

 

３：地中埋設物がある相続不動産を売却するための3つの方法

地中埋設物がある土地でも、状況に応じて売却方法を検討することができます。

① 売主の負担で埋設物を撤去してから売却する

地中埋設物の種類や範囲が明らかな場合には、売主が撤去工事を行ってから売却する方法があります。

例えば、東京都大田区の土地で古い浄化槽が見つかった場合、専門業者に撤去を依頼し、工事記録を残したうえで売却することが考えられます。

ただし、撤去費用は埋設物の種類や量、重機の搬入条件などによって大きく異なります。

そのため、工事前に見積もりを取得し、売却価格とのバランスを確認することが重要です。

② 埋設物の存在を説明し、現状のまま売却する

埋設物が存在することを買主に説明し、その状況を踏まえた条件で売却する方法もあります。

例えば、神奈川県横浜市や川崎市などで、買主が建物の解体や新築工事を予定している場合には、埋設物の撤去費用を考慮して売買価格を決めることがあります。

ただし、売買契約書には、確認されている埋設物の状況や撤去費用の負担、契約不適合責任の取り扱いなどを明確にしておくことが重要です。

③ 不動産買取業者への売却を検討する

地中埋設物の撤去費用が高額になる場合には、不動産買取業者への売却を検討する方法もあります。

例えば、埼玉県川越市や狭山市、千葉県市川市や習志野市などで、古い建物の基礎や大量のコンクリートガラが残っている土地でも、買取業者が購入を検討する場合があります。

ただし、買取業者は撤去費用や将来のリスクを考慮して価格を算定するため、通常の土地より買取価格が低くなる可能性があります。

また、地中埋設物があることを理由に、購入を見送られる場合もあります。

そのため、売却前に埋設物の状況を調査し、撤去して売却する場合と現状のまま売却する場合を比較することが大切です。

なお、売買契約書で契約不適合責任を免責とする場合でも、確認できている埋設物については、できるだけ具体的に記載しておくことが望ましいでしょう。

 

まとめ：相続した土地の地中埋設物は売却前の調査と契約条件の整理が重要

相続した土地から地中埋設物が見つかった場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、埋設物の種類や量によっては、建築工事に支障が生じたり、撤去費用が高額になったりする可能性があります。

また、売却後に地中埋設物が見つかった場合には、契約不適合責任をめぐるトラブルが発生することもあります。

そのため、相続した土地を売却する際には、過去の土地利用状況を確認し、必要に応じて調査を行ったうえで、適切な売却方法を検討することが重要です。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、地中埋設物や建物解体、土地の利用条件など、専門的な調査や判断が必要となる不動産についてもご相談を承っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。