【不動産相続】市街化調整区域にある実家は売却できない？建て替えの制限と売却方法を専門家が解説

親から実家や土地を相続し、売却しようとしたところ、不動産会社から「この土地は市街化調整区域にあるため、売却が難しいかもしれません」と言われることがあります。

「市街化調整区域の土地は売却できない？」

「親が住んでいた家なのに、買主は建て替えできないの？」

「市街化調整区域の土地を少しでも高く売る方法はある？」

埼玉県川越市や所沢市、神奈川県相模原市や藤沢市、千葉県柏市や印西市、東京都町田市や八王子市などでは、市街化調整区域に指定されている土地が存在します。

市街化調整区域は、原則として市街化を抑制する区域であり、住宅の新築や建て替えなどに制限が設けられています。

ただし、市街化調整区域にある不動産だからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

建物が建築された経緯や土地の利用履歴、都市計画法上の許可条件などによって、売却できる可能性や価格は大きく異なります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、市街化調整区域にある実家を相続した場合の注意点や建て替えの制限、売却方法について解説します。

 

１：市街化調整区域とは？相続した実家の売却が難しくなる理由

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて定められる区域で、市街化を抑制することを目的としています。

一般的な住宅地が広がる市街化区域とは異なり、建物の新築や土地の開発などに一定の制限があります。

例えば、埼玉県川越市の市街化調整区域に、親が長年住んでいた一戸建てがあるとします。

相続人がその実家を売却しようとした場合、買主が自由に建物を建て替えられるとは限りません。

特に注意したいのが、既存の建物が適法に建築されていたとしても、将来の建て替えが必ず認められるわけではないという点です。

市街化調整区域では、建物の用途や建築された時期、開発許可の内容などによって、建て替えの可否が異なる場合があります。

また、過去に農家住宅として建築された建物などでは、建築時の許可条件や属人的な要件が問題になることもあります。

神奈川県横浜市の一部地域や相模原市、千葉県船橋市や佐倉市などでも、土地の状況によって建築可能な建物が制限される場合があります。

そのため、市街化調整区域にある実家を売却する場合には、単純に土地の面積や立地だけで価格を判断することはできません。

また、市街化調整区域内の土地であっても、宅地として利用されている土地と農地では、売却時に必要な手続きが異なります。

農地の場合には、農地法に基づく許可などが必要になる場合もあります。

相続した土地が市街化調整区域にある場合には、まず都市計画上の区域区分と土地の現況、過去の許可履歴を確認することが重要です。

 

２：市街化調整区域の実家は建て替えできる？確認すべきポイント

市街化調整区域にある実家を売却する際に、買主が特に気にするのが建て替えの可否です。

例えば、東京都町田市の市街化調整区域にある築40年の一戸建てを売却する場合、買主が建物を解体して新築住宅を建てたいと考えることがあります。

しかし、市街化調整区域では、既存建物があるという理由だけで自由に建て替えられるわけではありません。

建て替えの可否を確認するためには、主に次の点を調査する必要があります。

・建物が建築された時期

・過去の開発許可や建築許可の有無

・建築時に認められた用途や条件

・現在の建物が適法に建築されているか

・自治体の条例や審査基準

・建て替え時に必要となる許可や手続き

例えば、神奈川県藤沢市や厚木市、埼玉県さいたま市や狭山市、千葉県柏市や八千代市などでも、自治体ごとに許可基準や取り扱いが異なる場合があります。

そのため、過去の建築確認済証や検査済証、開発許可関係の書類などが残っている場合には、確認しておくことが大切です。

書類が見つからない場合には、自治体の開発指導担当部署や建築指導担当部署などで、過去の許可履歴を調査する方法があります。

また、建て替えが可能な場合でも、建物の用途や規模、敷地の条件などに制限が設けられることがあります。

さらに、市街化調整区域内の土地では、道路への接道状況や上下水道の整備状況なども売却価格に影響する場合があります。

特に、古い住宅地では、道路幅員が狭かったり、下水道が整備されていなかったりするケースもあります。

そのため、市街化調整区域の実家を売却する際には、都市計画法だけでなく、建築基準法やインフラの状況も含めて調査することが重要です。

 

３：市街化調整区域にある相続不動産を売却する3つの方法

市街化調整区域にある実家や土地でも、状況に応じて売却方法を検討することができます。

① 建て替えの可否を確認して一般の買主に売却する

既存建物の建て替えが認められる可能性がある場合には、建築条件を整理したうえで一般の買主に売却する方法があります。

例えば、埼玉県川越市や所沢市などで、一定の条件のもとで住宅の建て替えが認められる土地であれば、居住用不動産として購入を検討する方が見つかる可能性があります。

ただし、許可の取得が必要な場合には、その条件や手続きを事前に確認しておくことが重要です。

② 既存建物を活用する買主に売却する

建て替えが難しい場合でも、既存建物をそのまま利用することを前提として売却できる可能性があります。

例えば、神奈川県相模原市や千葉県印西市などで、建物の状態が比較的良好であれば、リフォームを行って居住することを希望する買主が現れる場合があります。

ただし、大規模な増改築や用途変更については、別途許可や確認が必要になる場合があります。

そのため、既存建物を活用する場合でも、希望する工事や利用方法が認められるか確認する必要があります。

③ 市街化調整区域の取り扱いに詳しい不動産会社へ売却する

建て替えの制限が厳しい場合や、建物の老朽化が進んでいる場合には、市街化調整区域の不動産を取り扱う買取業者への売却を検討する方法もあります。

例えば、東京都八王子市や町田市、埼玉県川口市や越谷市、千葉県佐倉市や成田市などでも、土地の利用条件を踏まえて購入を検討する事業者が存在する場合があります。

ただし、市街化調整区域では土地の利用方法が制限されるため、一般的な宅地よりも売却価格が低くなる可能性があります。

また、買主が希望する用途で利用できるかどうかについて、事前の調査が必要です。

そのため、売却価格だけでなく、許可取得の見通しや引渡し条件なども含めて検討することが重要です。

 

まとめ：市街化調整区域の相続不動産は建築・開発の許可条件を確認しましょう

市街化調整区域にある実家や土地を相続した場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、建物の建築時期や過去の許可条件、現在の利用状況などによって、建て替えや売却の条件が大きく異なります。

そのため、市街化調整区域にある不動産を売却する際には、都市計画法上の制限や建築基準法上の条件、過去の許可履歴などを確認することが重要です。

特に、建て替えの可否が明確になることで、購入を検討できる買主が増える可能性があります。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、市街化調整区域や建築制限のある土地など、専門的な調査が必要となる不動産についてもご相談を承っています。

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