【不動産相続】相続人が海外在住でも実家は売却できる？印鑑証明書・署名証明書・相続登記の手続きを解説

親が亡くなり、日本国内にある実家や土地を相続することになったものの、相続人の中に海外在住者がいるというケースがあります。

「海外に住んでいても日本の不動産を相続できる？」

「日本の印鑑証明書が取得できない場合はどうする？」

「海外から帰国せずに実家を売却することはできる？」

東京都世田谷区や杉並区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県さいたま市や川越市、千葉県市川市や船橋市など、首都圏にある実家を相続する方の中には、仕事や結婚などを理由に海外で生活している方もいらっしゃいます。

結論からいうと、相続人が海外に住んでいても、日本国内の不動産を相続・売却することは可能です。

ただし、日本国内に住んでいる相続人とは異なり、印鑑証明書や住民票の代わりとなる書類が必要になる場合があります。

また、相続登記や売買契約、売却代金の受領、税務申告などについても、事前に確認しておくべき事項があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、海外在住の相続人が日本の不動産を相続・売却する際の手続きや注意点について解説します。

 

１：相続人が海外在住でも日本の不動産を相続・売却できる？

相続人が海外に住んでいる場合でも、日本国内の不動産を相続することは可能です。

例えば、東京都練馬区に住んでいた父親が亡くなり、相続人である長男がアメリカ、長女が日本に住んでいる場合を考えてみましょう。

この場合、長男が海外在住であることを理由に、相続する権利がなくなるわけではありません。

ただし、誰がどの財産を相続するかについては、適用される相続法や遺言の有無などを確認する必要があります。

日本法が適用される一般的な相続では、相続人全員で遺産分割協議を行い、実家を誰が取得するか決めることがあります。

海外在住の相続人がいる場合でも、必ずしも全員が日本に集まる必要はありません。

電話やオンライン会議などで協議し、合意した内容を遺産分割協議書にまとめる方法があります。

例えば、神奈川県横浜市港北区の実家について、海外在住の長男と日本在住の長女が話し合い、長女が不動産を取得することに合意した場合、その内容に沿って相続登記を進めることが考えられます。

また、相続人全員で不動産を共有取得し、その後売却する方法もあります。

ただし、共有名義にすると、売却時に共有者全員の意思確認や必要書類の準備が必要になるため、手続きが複雑になる場合があります。

埼玉県所沢市や川口市、千葉県松戸市や柏市などでも、海外在住の相続人がいる場合には、相続登記と売却の進め方をあらかじめ整理しておくことが重要です。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として相続による不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。

海外在住であっても、相続登記の義務が当然に免除されるわけではありません。

 

２：海外在住者は印鑑証明書や住民票の代わりに何を用意する？

海外在住の相続人が日本の不動産を相続・売却する際に、特に問題となりやすいのが必要書類です。

日本国内に住民登録がない場合、通常は日本の市区町村で印鑑証明書や住民票を取得することができません。

そのため、手続きに応じて代替書類を準備する必要があります。

代表的なものが「署名証明書（サイン証明書）」と「在留証明書」です。

① 署名証明書（サイン証明書）

署名証明書とは、本人が署名したことを証明する書類です。

日本国籍を持つ海外在住者の場合、一定の要件のもとで、日本大使館や総領事館などの在外公館で取得できます。

遺産分割協議書や不動産売却に関する書類について、印鑑証明書の代わりに署名証明書が利用される場合があります。

ただし、書類への署名方法や証明形式については、提出先の法務局や司法書士などに事前確認することが重要です。

② 在留証明書

在留証明書とは、海外に居住していることを証明する書類です。

日本国籍を持つ海外在住者が、一定の要件を満たす場合に在外公館で取得できます。

相続登記や不動産売却において、住所を証明する資料として利用されることがあります。

例えば、東京都大田区の実家を相続した方がフランスに住んでいる場合、日本の住民票を取得できなくても、在留証明書などを利用して手続きを進められる可能性があります。

ただし、国籍や居住国、登記の内容によって必要書類は異なります。

外国籍の相続人については、現地の公証人などが作成する書類が必要になる場合もあります。

また、海外で作成された書類について、日本語訳や追加の認証などが必要になることもあります。

神奈川県藤沢市や相模原市、埼玉県朝霞市や越谷市、千葉県市川市や習志野市などの不動産を相続する場合でも、書類の準備に時間がかかることを想定しておくことが大切です。

 

３：海外在住の相続人が日本の実家を売却する際の注意点

海外在住の相続人が日本の不動産を売却する場合には、相続登記だけでなく、売買契約や決済、税金についても確認する必要があります。

① 日本に帰国せずに売却できる場合がある

海外在住の方でも、必要な本人確認や書類の準備、代理人への委任などを適切に行うことで、日本に帰国せずに売却できる場合があります。

例えば、東京都世田谷区の実家を相続した方がイギリスに住んでいる場合、日本国内の代理人に一定の手続きを委任する方法が考えられます。

ただし、司法書士による本人確認や売却意思の確認、金融機関の取り扱いなどによっては、追加の手続きが必要になることがあります。

そのため、売買契約を締結する前に、決済までの手続きを確認しておくことが重要です。

② 売却代金の受領方法を確認する

海外在住の売主が日本の不動産を売却する場合には、売却代金をどの口座で受領するかについても検討が必要です。

日本国内の銀行口座を利用できる場合もありますが、金融機関によっては非居住者の口座利用に制限が設けられていることがあります。

また、海外口座への送金を希望する場合には、送金手数料や為替、金融機関の確認手続きなどにも注意が必要です。

③ 売却時の税金と源泉徴収に注意する

海外在住の方が日本国内の不動産を売却する場合、特に注意したいのが非居住者に対する源泉徴収制度です。

売主が日本の所得税法上の非居住者に該当する場合、原則として買主が売買代金の10.21％を源泉徴収する必要があります。

ただし、売買代金が1億円以下で、買主が本人または親族の居住用として購入する場合などには、源泉徴収が不要となる例外があります。

また、源泉徴収された税額が最終的な譲渡所得税額になるとは限らず、確定申告による精算が必要となる場合があります。

さらに、相続した実家を売却する際には、一定の要件を満たすことで、相続空き家の3,000万円特別控除などが利用できる可能性もあります。

ただし、海外在住者の税務上の取り扱いや特例の適用については、個別の事情によって異なるため、税理士などの専門家への確認が重要です。

神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川越市やさいたま市、千葉県船橋市や流山市などでも、海外在住者が相続不動産を売却する場合には、売却前に税金や必要書類を整理しておくことをおすすめします。

 

まとめ：海外在住の相続人がいる不動産は早めの準備が重要

相続人の中に海外在住者がいる場合でも、日本国内の実家や土地を相続・売却することは可能です。

ただし、日本国内に住んでいる相続人とは異なり、署名証明書や在留証明書などの書類が必要になる場合があります。

また、相続登記や売買契約、決済、売却代金の受領、税務申告などについても、事前の確認が重要です。

特に、海外在住の相続人が複数いる場合には、書類の取得や郵送に時間がかかる可能性があるため、余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、海外在住の相続人が関係する不動産売却についてもご相談を承っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況や相続人の居住地などを確認し、相続登記から売却までの進め方をご提案いたします。