【不動産相続】実家に古い抵当権が残っていたら売却できない？休眠抵当権の抹消方法と注意点を解説

親から実家や土地を相続し、売却に向けて登記簿を確認したところ、何十年も前に設定された抵当権が残っていることがあります。

「住宅ローンは完済しているはずなのに抵当権が残っている」

「昔の金融機関の名前が登記されているけれど、今は存在しない」

「抵当権者が亡くなっていたり、行方不明だったりする場合はどうすればいい？」

東京都世田谷区や練馬区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川越市や所沢市、千葉県市川市や船橋市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、長年所有されてきた不動産に古い抵当権が残っているケースがあります。

抵当権が登記されているからといって、不動産の売却が法律上禁止されるわけではありません。

しかし、一般的な不動産売買では、買主に抵当権の負担がない状態で引き渡すことが求められるため、売却前または決済時までに抵当権を抹消する必要があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家に古い抵当権が残っていた場合の確認方法や抹消手続き、売却時の注意点について解説します。

 

１：住宅ローンを完済しても抵当権が残る理由とは？

抵当権とは、住宅ローンなどの借入金を担保するために、不動産に設定される権利です。

例えば、東京都杉並区の実家を父親が購入した際、銀行から住宅ローンを借り入れ、土地と建物に抵当権を設定したとします。

その後、住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消登記を行っていなければ、登記簿には抵当権が残ったままになります。

つまり、借入金を完済したことと、抵当権の登記が抹消されていることは別の問題です。

住宅ローンを完済すると、通常は金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。

しかし、親が抹消登記を行わず、そのまま長期間経過してしまうケースがあります。

例えば、神奈川県横浜市港北区の実家を相続し、登記簿を確認したところ、昭和50年代に設定された抵当権が残っていたというケースが考えられます。

この場合、まず確認すべきなのは、実際に借入金が完済されているかどうかです。

抵当権が残っていても、すでに借入金が完済されている場合と、借入金が残っている場合では、対応方法が異なります。

また、抵当権の登記には、銀行などの金融機関だけでなく、個人が抵当権者として記載されている場合もあります。

埼玉県川口市やさいたま市、千葉県松戸市や柏市などでも、古い不動産では、親族や知人からの借入れを担保するために抵当権が設定されているケースがあります。

このような場合には、借入金の返済状況や抵当権者の所在などを確認する必要があります。

 

２：古い抵当権・休眠抵当権を抹消する方法とは？

長期間にわたって登記簿に残っている古い抵当権は、一般に「休眠抵当権」と呼ばれることがあります。

休眠抵当権については、抵当権者が現在も存在しているかどうかによって、抹消方法が異なります。

① 金融機関が現在も存在している場合

抵当権者である金融機関が現在も営業している場合には、金融機関に問い合わせて、借入金の返済状況や抹消書類の発行について確認します。

例えば、東京都大田区の実家に古い銀行名義の抵当権が残っていた場合、合併などによって現在の金融機関に権利が承継されている可能性があります。

その場合には、承継先の金融機関と協議し、必要な書類を取得して抹消登記を行うことが考えられます。

② 抵当権者が個人で、すでに亡くなっている場合

個人名義の抵当権が残っており、その抵当権者が亡くなっている場合には、抵当権者の相続人を調査する必要が生じることがあります。

例えば、神奈川県川崎市の土地に、昭和40年代に設定された個人名義の抵当権が残っていたとします。

抵当権者が亡くなっている場合、その相続人との間で抹消手続きを進めることが考えられます。

ただし、相続人が多数いる場合や、相続人の所在がわからない場合には、手続きが複雑になる可能性があります。

③ 抵当権者が行方不明の場合

抵当権者の所在がわからない場合には、通常の共同申請による抹消登記が難しくなることがあります。

このような場合には、不動産登記法に定められた特別な手続きを利用できる可能性があります。

例えば、一定の要件を満たす古い抵当権については、弁済期から20年以上経過していることなどを前提に、供託を利用した単独申請による抹消登記が認められる場合があります。

ただし、単に抵当権が古いという理由だけで、自由に抹消できるわけではありません。

抵当権者の所在や債権の内容、弁済期などを確認し、法律上の要件を満たす必要があります。

また、2023年4月からは、一定の要件を満たす解散法人の担保権などについて、単独申請による抹消手続きが利用できる制度も設けられています。

埼玉県川越市や狭山市、千葉県市川市や船橋市などでも、古い抵当権が残っている場合には、司法書士などの専門家に相談し、適切な抹消方法を検討することが重要です。

 

３：抵当権が残っている相続不動産を売却する際の注意点

相続した実家に抵当権が残っている場合でも、売却すること自体は可能です。

ただし、一般的な不動産売買では、抵当権を抹消した状態で買主に引き渡すことが求められます。

そのため、売却を検討する際には、次の点に注意する必要があります。

① 売却前に登記簿を確認する

まず、土地と建物の登記事項証明書を取得し、抵当権などの担保権が残っていないか確認します。

例えば、東京都中野区の実家を相続した場合、土地には抵当権が残っていなくても、建物にだけ抵当権が残っているケースも考えられます。

また、複数の土地に共同担保として抵当権が設定されている場合もあります。

そのため、売却対象となるすべての土地・建物について確認することが重要です。

② 抵当権抹消に必要な期間を確認する

古い抵当権の場合、抹消に必要な書類の取得や抵当権者の調査に時間がかかることがあります。

例えば、神奈川県横浜市や藤沢市、埼玉県所沢市や朝霞市、千葉県習志野市や流山市などで、古い個人名義の抵当権が残っている場合、抵当権者の相続人調査などに時間を要する可能性があります。

そのため、売買契約を締結する前に、抵当権抹消の見通しを確認しておくことが重要です。

③ 売買契約の条件を慎重に設定する

抵当権抹消に時間がかかる場合には、売買契約の引渡期限や抵当権抹消に関する取り決めを慎重に検討する必要があります。

例えば、売主が引渡しまでに抵当権を抹消することを契約条件とし、抹消できない場合の取り扱いについても明確にしておく方法があります。

ただし、抵当権の抹消が確実でない段階で売買契約を締結すると、引渡しができず、契約上のトラブルになる可能性があります。

そのため、特に休眠抵当権が残っている場合には、売却活動を始める前に司法書士などへ相談し、抹消の可否や必要期間を確認しておくことをおすすめします。

なお、相続した不動産を売却する場合には、原則として売主となる相続人への相続登記も必要です。

相続登記と抵当権抹消登記の両方が必要になる場合には、手続きの順序や必要書類についても事前に確認しておきましょう。

 

まとめ：古い抵当権が残る相続不動産は早めの調査と抹消手続きが重要

相続した実家や土地に古い抵当権が残っている場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、一般的な不動産売買では、買主に抵当権の負担がない状態で引き渡す必要があるため、抵当権の抹消手続きが重要になります。

特に、抵当権者が亡くなっている場合や、金融機関が合併・解散している場合、抵当権者の所在がわからない場合などには、抹消手続きに時間がかかる可能性があります。

そのため、相続した不動産を売却する際には、早めに登記簿を確認し、抵当権の有無や抹消方法を調査しておくことが大切です。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、古い抵当権や権利関係が複雑な不動産についてもご相談を承っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の権利関係を確認し、必要に応じて司法書士などの専門家と連携しながら、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。