【不動産相続】実家の敷地に未登記の物置や離れがあったら売却できない？相続手続きと解決方法を解説

親から実家を相続し、売却に向けて不動産の調査を行ったところ、敷地内にある物置や離れ、車庫などが登記されていないことが判明するケースがあります。

「未登記の建物があっても実家を売却できる？」

「古い物置や離れも登記しなければならない？」

「未登記建物は解体してから売却したほうがいい？」

東京都世田谷区や練馬区、神奈川県横浜市や相模原市、埼玉県川越市や所沢市、千葉県船橋市や柏市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、親や祖父母の代に建てられた物置や離れなどが未登記のまま残っていることがあります。

未登記の建物があるからといって、必ずしも不動産を売却できないわけではありません。

ただし、建物の種類や構造、所有者、買主の購入目的などによっては、登記手続きや解体工事が必要になる場合があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家の敷地に未登記建物があった場合の注意点や相続手続き、売却方法について解説します。

 

１：未登記建物とは？物置や離れも登記が必要になる？

未登記建物とは、建物が存在しているにもかかわらず、不動産登記簿に登記されていない建物のことです。

例えば、東京都杉並区の実家の敷地内に、親が30年前に建てた木造の離れがあるとします。

この離れが独立した建物として登記されていない場合、未登記建物に該当する可能性があります。

ただし、敷地内にある物置や車庫などが、すべて登記対象になるわけではありません。

不動産登記上の建物に該当するかどうかは、一般的に次のような要素を踏まえて判断されます。

・土地に定着しているか

・屋根や周壁などがあるか

・建物として独立した用途に利用できるか

例えば、簡単に移動できる小型の物置などは、建物として登記できない場合があります。

一方、基礎があり、屋根や壁を備えた独立した車庫や離れなどは、登記対象となる可能性があります。

また、母屋と一体的に利用されている建物については、独立した建物ではなく、附属建物として登記される場合もあります。

神奈川県横浜市青葉区や川崎市宮前区、埼玉県さいたま市や狭山市、千葉県市川市や松戸市などでも、敷地内の建物が登記対象となるかどうかは、建物の構造や利用状況によって異なります。

なお、登記対象となる建物を新築した場合には、原則として所有権取得から1か月以内に建物表題登記を申請する義務があります。

また、建物が未登記であっても、自治体が把握している場合には固定資産税が課税されることがあります。

そのため、固定資産税の課税明細書に建物が記載されているからといって、必ずしも登記されているとは限りません。

相続した実家に物置や離れがある場合には、登記事項証明書と固定資産税の課税明細書などを照合し、未登記建物の有無を確認することが重要です。

 

２：未登記建物があると実家の売却にどのような影響がある？

未登記建物がある不動産でも、売却すること自体は可能です。

ただし、買主が住宅ローンを利用する場合や、建物をそのまま使用する場合には、未登記建物の存在が問題になることがあります。

例えば、東京都中野区の実家を売却する際に、敷地内に未登記の離れがあったとします。

買主が住宅ローンを利用して購入する場合、金融機関から未登記建物の登記や権利関係の整理を求められる可能性があります。

また、未登記建物は登記簿上で所有者を確認できないため、誰が所有しているのかについて調査が必要になる場合があります。

特に、親が亡くなる前に祖父母が建築した建物などでは、所有者が誰なのか不明確になっていることがあります。

例えば、神奈川県藤沢市の実家に祖父が建てた離れがあり、母屋は父親名義、土地は母親名義だったというケースが考えられます。

この場合、離れの所有者や相続関係を整理しなければ、売却手続きが複雑になる可能性があります。

さらに、未登記建物が建築基準法に適合しているかどうかについても注意が必要です。

未登記であることと、建築基準法に違反していることは別の問題です。

ただし、建築確認が必要だったにもかかわらず手続きを行っていない場合や、建ぺい率・容積率を超えて建築されている場合などには、別途問題が生じる可能性があります。

埼玉県川口市や川越市、千葉県船橋市や習志野市などでも、古い住宅の敷地内にある離れや車庫が、現在の建築計画に影響する場合があります。

そのため、未登記建物がある場合には、登記の問題だけでなく、建築基準法上の取り扱いや建物の安全性なども確認することが重要です。

 

３：未登記の物置や離れがある相続不動産を売却する3つの方法

未登記建物がある不動産を売却する場合には、建物の状態や買主の購入目的に応じて、いくつかの方法が考えられます。

① 未登記建物を登記してから売却する

未登記建物をそのまま利用する場合には、必要な登記を行ってから売却する方法があります。

例えば、東京都大田区の実家に未登記の離れがあり、買主がその離れを使用する予定であれば、建物表題登記や所有権に関する登記などを検討します。

建物表題登記については土地家屋調査士、所有権保存登記などについては司法書士に相談することが一般的です。

ただし、建物の所有関係や建築時期などによって必要書類が異なるため、事前の調査が重要です。

② 未登記建物を解体してから売却する

未登記建物が老朽化している場合には、解体してから売却する方法もあります。

例えば、神奈川県横浜市や川崎市などで、古い物置や車庫が建物の建て替え計画に支障を与えている場合には、解体によって土地を利用しやすくできる可能性があります。

ただし、解体費用が発生するほか、建物にアスベストが使用されている場合などには、追加の調査や適切な処理が必要になることがあります。

また、未登記建物を解体した場合には、自治体の固定資産税担当部署への届出などが必要になることがあります。

③ 未登記建物がある状態で売却する

未登記建物がある状態でも、買主がその状況を理解し、必要な手続きについて合意できれば売却できる場合があります。

例えば、埼玉県所沢市や朝霞市、千葉県柏市や流山市などで、買主が購入後に建物を解体する予定であれば、現状のまま売却する方法が考えられます。

ただし、売買契約書には未登記建物の存在や所有関係、登記・解体の負担などを明確にしておくことが重要です。

また、未登記建物があることを買主に説明しなかった場合には、売却後にトラブルとなる可能性があります。

そのため、未登記建物の種類や構造、利用状況などを確認し、適切な売却方法を検討することが大切です。

 

まとめ：未登記建物がある相続不動産は売却前の調査が重要

相続した実家の敷地内に未登記の物置や離れ、車庫などがある場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、建物の構造や所有関係、建築基準法上の取り扱いなどによっては、登記や解体などの対応が必要になる場合があります。

そのため、相続した実家を売却する際には、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書などを確認し、未登記建物の有無を調査することが重要です。

また、未登記建物を登記して売却するのか、解体して売却するのか、現状のまま売却するのかについて、費用や売却価格を比較しながら判断することをおすすめします。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、未登記建物や建築上の問題がある不動産についてもご相談を承っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、必要に応じて土地家屋調査士や司法書士などの専門家と連携しながら、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。