【不動産相続】実家が土砂災害警戒区域に指定されていたら売却できない？レッドゾーン・イエローゾーンの違いと売却方法を解説

親から実家や土地を相続し、売却しようとしたところ、不動産会社から「この土地は土砂災害警戒区域に指定されています」と説明されることがあります。

「土砂災害警戒区域にある家は売却できない？」

「レッドゾーンとイエローゾーンでは何が違う？」

「土砂災害の危険がある土地でも建て替えできる？」

東京都八王子市や町田市、神奈川県横浜市や鎌倉市、埼玉県飯能市や日高市、千葉県市原市や君津市など、丘陵地や傾斜地が多い地域では、土砂災害警戒区域に指定されている土地が存在します。

土砂災害警戒区域に指定されているからといって、不動産の売却が禁止されるわけではありません。

ただし、区域の種類や土地の状況によっては、建築制限や安全対策が必要となり、売却価格や買主の判断に影響する可能性があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、土砂災害警戒区域にある実家を相続した場合の注意点や、売却方法について解説します。

 

１：土砂災害警戒区域とは？レッドゾーンとイエローゾーンの違い

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づき、土砂災害が発生した場合に住民などの生命や身体に危害が生じるおそれがある区域として指定されるものです。

土砂災害警戒区域には、大きく分けて次の2種類があります。

① 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

イエローゾーンは、土砂災害が発生した場合に住民などに危害が生じるおそれがある区域です。

主に警戒避難体制の整備などが求められる区域であり、指定されたことだけを理由に、住宅の新築や建て替えが一律に禁止されるわけではありません。

例えば、東京都町田市の実家がイエローゾーンに指定されていても、建築基準法や都市計画法などの条件を満たせば、建て替えできる場合があります。

ただし、土地の傾斜や擁壁の状態などによっては、別途安全対策が必要になることがあります。

② 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）

レッドゾーンは、土砂災害が発生した場合に建築物が損壊し、住民などに著しい危害が生じるおそれがある区域です。

この区域では、一定の開発行為に対する許可制度や、居室を有する建築物に対する構造規制などが設けられています。

ただし、レッドゾーンだからといって、すべての住宅の建築や売買が禁止されるわけではありません。

建築物の用途や構造、土地の状況などによって、必要な手続きや対策が異なります。

神奈川県横浜市旭区や鎌倉市、埼玉県飯能市や秩父市、千葉県木更津市や君津市などでも、区域の指定状況は土地ごとに異なります。

そのため、相続した実家が土砂災害警戒区域に該当するかどうかは、自治体が公表している区域図やハザードマップなどで確認することが重要です。

 

２：土砂災害警戒区域にある実家は売却価格が下がる？

土砂災害警戒区域にある不動産でも、売却することは可能です。

ただし、区域の種類や建物の状態、土地の安全性などによっては、売却価格に影響する場合があります。

例えば、神奈川県横浜市南区の傾斜地にある実家を相続したとします。

その土地がイエローゾーンに指定されている場合、買主は土砂災害の危険性や避難経路などを確認したうえで購入を判断することになります。

一方、レッドゾーンに指定されている場合には、建物の建て替えや増改築に際して、構造上の対策が必要になることがあります。

その結果、建築費用が高額になったり、購入希望者が限られたりする可能性があります。

また、土地の一部だけが土砂災害特別警戒区域に指定されている場合と、敷地の大部分が指定されている場合では、建築計画への影響が異なることがあります。

東京都八王子市や青梅市、埼玉県日高市や入間市、千葉県市原市や大網白里市などでも、傾斜地にある不動産では、区域指定だけでなく、擁壁や崖の状態が重要になる場合があります。

特に注意したいのが、既存の擁壁です。

古い擁壁では、建築当時の資料が残っていなかったり、現在の安全基準に適合しているか確認できなかったりすることがあります。

その場合、買主が建て替えを検討する際に、擁壁の調査や補強工事が必要になる可能性があります。

また、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されている場合には、宅地建物取引業者による重要事項説明において、法令に基づく説明が必要となる事項があります。

そのため、区域指定の有無を確認せずに売却を進めると、後から買主とのトラブルにつながる可能性があります。

なお、土砂災害警戒区域の指定状況は見直される場合があるため、過去の資料だけでなく、売却時点の最新情報を確認することが大切です。

 

３：土砂災害警戒区域にある相続不動産を売却する3つの方法

土砂災害警戒区域にある実家や土地でも、状況に応じて売却方法を検討することができます。

① 区域指定と建築条件を確認して一般の買主に売却する

まずは、土砂災害警戒区域の種類や指定範囲、建て替えの可否などを確認したうえで、一般の買主に売却する方法があります。

例えば、東京都町田市や神奈川県藤沢市などで、イエローゾーンに指定されているものの、建築上の大きな支障がない土地であれば、住宅用地として購入を検討する方が見つかる可能性があります。

ただし、買主に対しては区域指定や土地の状況について、正確に説明することが重要です。

② 擁壁や崖の状況を調査してから売却する

傾斜地にある実家では、区域指定だけでなく、擁壁や崖の安全性が売却価格に影響することがあります。

例えば、埼玉県飯能市や日高市などで、古い擁壁がある土地を売却する場合には、必要に応じて専門家による調査を検討します。

ただし、擁壁の補強や造り替えには多額の費用がかかる場合があります。

そのため、売主が工事を行ってから売却する場合と、現状のまま売却する場合の費用対効果を比較することが重要です。

③ 土砂災害警戒区域の不動産を取り扱う買取業者へ売却する

一般の買主への売却が難しい場合には、買取業者への売却を検討する方法もあります。

例えば、神奈川県鎌倉市や横須賀市、千葉県君津市や富津市などで、傾斜地や崖地を含む不動産について、土地の利用条件を踏まえて購入を検討する事業者が存在する場合があります。

ただし、建築制限や安全対策の費用などを考慮して価格が算定されるため、通常の宅地よりも買取価格が低くなる可能性があります。

また、土地の状況によっては、買取業者でも購入が難しい場合があります。

そのため、区域指定の内容や建築条件、擁壁の状況などを整理したうえで、複数の売却方法を比較することが大切です。

 

まとめ：土砂災害警戒区域の相続不動産は指定内容と建築条件の確認が重要

相続した実家や土地が土砂災害警戒区域に指定されている場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、イエローゾーンとレッドゾーンでは建築に関する規制が異なり、土地の状況によっては建て替えや安全対策に影響する可能性があります。

そのため、売却前には区域指定の内容や建築条件、擁壁の状態などを確認することが重要です。

また、売却価格だけでなく、必要な調査や工事の費用、買主の購入目的なども踏まえて、適切な売却方法を検討することをおすすめします。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、土砂災害警戒区域や傾斜地、擁壁のある不動産など、専門的な調査が必要となる物件についてもご相談を承っています。

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