【不動産相続】実家が都市計画道路の予定地に入っていたら売却できない？建築制限・立ち退き・補償の仕組みを解説

親から実家や土地を相続し、売却に向けて調査を行ったところ、不動産会社から「この土地は都市計画道路の予定地に入っています」と説明されることがあります。

「都市計画道路の予定地にある土地は売却できない？」

「道路ができるまで建て替えはできないの？」

「将来、立ち退きになった場合は補償金がもらえる？」

東京都世田谷区や練馬区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県さいたま市や川越市、千葉県船橋市や市川市など、首都圏の住宅地には都市計画道路が計画されている地域があります。

都市計画道路の予定地に指定されているからといって、不動産の売却が禁止されるわけではありません。

ただし、都市計画道路の計画区域内では、建築物の新築や建て替えなどに制限が設けられる場合があります。

また、道路事業が具体的に進んでいるかどうかによって、土地の利用方法や売却価格、将来の補償なども異なります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、都市計画道路の予定地にある実家を相続した場合の注意点や売却方法について解説します。

 

１：都市計画道路とは？相続した実家が予定地に入っている場合の注意点

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて都市計画決定された道路のことです。

交通渋滞の緩和や防災機能の向上、地域の利便性向上などを目的として計画されています。

ただし、都市計画道路として決定されていても、すぐに道路工事が始まるとは限りません。

都市計画決定から長い年月が経過しているものの、事業が具体的に進んでいない道路計画もあります。

例えば、東京都練馬区の実家を相続したところ、敷地の一部が都市計画道路の予定地に入っていたとします。

この場合、まず確認したいのが、道路計画がどの段階にあるかという点です。

都市計画道路には、主に次のような状況があります。

・都市計画決定されているが、事業化されていない

・事業化に向けた検討や準備が進められている

・事業認可・承認などを受け、道路整備が進められている

特に重要なのが、都市計画決定の段階と、都市計画事業が認可・承認された段階では、適用される規制が異なることです。

また、敷地の一部だけが予定地に入っている場合と、建物全体が予定地に入っている場合では、土地の利用や売却への影響も異なります。

神奈川県横浜市港北区や川崎市中原区、埼玉県所沢市や川口市、千葉県松戸市や柏市などでも、都市計画道路の計画区域が住宅地に重なっている場合があります。

そのため、相続した実家が都市計画道路の予定地に入っている場合には、都市計画図だけでなく、事業の進捗状況や計画区域の位置を確認することが重要です。

 

２：都市計画道路の予定地では建て替えできない？建築制限と補償の仕組み

都市計画道路の予定地にある不動産で、特に注意したいのが建築制限です。

都市計画法第53条では、都市計画施設の区域内などで建築物を建築しようとする場合、原則として都道府県知事等の許可が必要とされています。

ただし、都市計画道路の予定地にあるからといって、すべての建築が禁止されるわけではありません。

例えば、東京都世田谷区の実家が都市計画道路の予定地に入っている場合でも、一定の条件を満たす建物については建築が認められる可能性があります。

都市計画法第54条では、許可の基準の一つとして、階数が2以下で地階がなく、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などで、容易に移転または除却できると認められる建築物などが定められています。

ただし、自治体によっては建築制限の緩和措置などが設けられている場合があります。

そのため、実際に建て替えを検討する際には、所在地の自治体に確認する必要があります。

また、都市計画事業の認可・承認が告示された後は、都市計画法第65条に基づく制限などが問題になる場合があります。

このように、都市計画道路の予定地にある不動産では、事業の進捗状況によって建築条件が変わる可能性があります。

では、将来道路が整備される場合、土地や建物の補償はどうなるのでしょうか。

道路事業のために土地の取得が必要となる場合には、事業主体による用地買収が行われることがあります。

その際には、土地の価格だけでなく、建物の移転や取り壊しなどに伴う補償が検討される場合があります。

ただし、都市計画道路の予定地に指定されているだけで、直ちに補償金を受け取れるわけではありません。

補償の対象や金額、支払時期などは、事業の進捗や個別の事情によって異なります。

神奈川県横浜市や藤沢市、埼玉県さいたま市や川越市、千葉県船橋市や習志野市などでも、道路計画の内容や事業主体によって対応が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

 

３：都市計画道路の予定地にある相続不動産を売却する3つの方法

都市計画道路の予定地にある実家や土地でも、状況に応じて売却方法を検討することができます。

① 建築条件を確認して一般の買主に売却する

都市計画道路の事業化が進んでいない場合には、建築条件を確認したうえで一般の買主に売却する方法があります。

例えば、東京都杉並区や中野区などで、敷地の一部が都市計画道路の予定地に入っている場合でも、残りの敷地の形状や建築条件によっては、住宅用地として購入を検討する方が見つかる可能性があります。

ただし、建築制限や将来の道路整備による影響について、買主に正確に説明することが重要です。

② 既存建物を活用する買主に売却する

都市計画道路の予定地にある場合でも、既存建物をそのまま利用することを前提として売却できる可能性があります。

例えば、神奈川県川崎市や相模原市などで、建物の状態が良好であれば、購入後にリフォームを行って居住することを希望する買主が現れる場合があります。

ただし、増改築や建て替えの内容によっては、都市計画法上の許可などが必要になることがあります。

そのため、買主が希望する利用方法が認められるかどうかを確認することが大切です。

③ 不動産買取業者への売却や事業主体との協議を検討する

都市計画道路の予定地にあることで一般の買主への売却が難しい場合には、不動産買取業者への売却を検討する方法があります。

例えば、埼玉県所沢市や狭山市、千葉県市川市や松戸市などで、道路計画の影響を受ける土地について、建築制限や将来の利用可能性を踏まえて購入を検討する事業者が存在する場合があります。

ただし、道路計画による制限や将来の不確実性が価格に反映されるため、通常の宅地よりも売却価格が低くなる可能性があります。

また、道路事業が具体的に進んでいる場合には、事業主体による用地取得の予定や手続きについて確認することも重要です。

事業の段階によっては、売却を急ぐよりも、用地買収の見通しを確認したうえで判断したほうがよい場合もあります。

ただし、将来の買収時期や補償額が確約されているわけではないため、固定資産税や建物の維持管理費用なども考慮する必要があります。

そのため、都市計画道路の予定地にある相続不動産については、売却価格だけでなく、道路事業の進捗や建築条件、維持管理費用などを総合的に検討することが重要です。

 

まとめ：都市計画道路の予定地にある相続不動産は事業の進捗確認が重要

相続した実家や土地が都市計画道路の予定地に入っている場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、都市計画道路の予定地では、建築物の新築や建て替えなどに制限が設けられる場合があります。

また、都市計画決定の段階なのか、道路事業が具体的に進んでいる段階なのかによって、土地の利用方法や売却条件が異なります。

そのため、売却前には都市計画道路の計画区域や事業の進捗状況、建築制限などを確認することが重要です。

さらに、将来的に用地買収が行われる可能性がある場合には、事業主体への確認も含めて、適切な売却時期や方法を検討することをおすすめします。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、都市計画道路の予定地や建築制限のある土地など、専門的な調査が必要となる不動産についてもご相談を承っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況や都市計画上の制限を確認し、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。