【不動産相続】実家の擁壁が古いと売却できない？安全性の確認・補強費用・売却方法を専門家が解説

親から実家や土地を相続し、売却を検討していたところ、不動産会社から「この擁壁は古いため、建て替えの際に問題になる可能性があります」と指摘されることがあります。

「古い擁壁がある土地は売却できない？」

「擁壁の安全性はどうやって確認する？」

「擁壁の造り替えにはいくらかかる？」

東京都世田谷区や町田市、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県所沢市や飯能市、千葉県市川市や佐倉市など、高低差のある住宅地では、敷地内や隣地との境界に擁壁が設けられていることがあります。

擁壁とは、土地の高低差によって土砂が崩れることを防ぐために設置される構造物です。

古い擁壁があるからといって、不動産の売却が禁止されるわけではありません。

ただし、擁壁の構造や劣化状況、建築時の許可履歴などによっては、建て替え時に補強や造り替えが必要となる場合があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、古い擁壁のある実家を相続した場合の注意点や、売却前に確認すべきポイントについて解説します。

 

１：古い擁壁のある土地はなぜ売却が難しくなる？

擁壁は、土地の高低差を支え、土砂の崩壊を防ぐための重要な構造物です。

例えば、東京都世田谷区の実家が道路より2メートルほど高い位置にあり、道路との境界にコンクリート擁壁が設置されているとします。

この擁壁が適切に施工・維持管理されていれば、土地の利用に大きな支障がない場合もあります。

しかし、築年数が古い擁壁では、設計図面や検査済証などの資料が残っていないことがあります。

その場合、買主が建物を建て替える際に、擁壁の安全性を確認できず、建築計画に影響する可能性があります。

特に注意したいのが、次のような擁壁です。

・大きなひび割れや膨らみがある擁壁

・水抜き穴がない、または排水機能に問題がある擁壁

・コンクリートブロックを積み上げた擁壁

・石積みの上にブロックを積み増した二段擁壁

・建築時の許可や検査の記録が確認できない擁壁

ただし、これらに該当するからといって、直ちに危険な擁壁と断定できるわけではありません。

安全性については、構造や地盤の状況などを含めた専門的な調査が必要です。

また、古い擁壁が現在の技術基準に適合していない場合でも、既存の擁壁を必ず撤去しなければならないとは限りません。

神奈川県横浜市港南区や川崎市宮前区、埼玉県入間市や日高市、千葉県船橋市や市原市などでも、擁壁の状態や建築計画によって必要な対応は異なります。

そのため、相続した実家に古い擁壁がある場合には、見た目だけで判断せず、資料や現地状況を確認することが重要です。

 

２：擁壁の安全性はどう確認する？造り替え費用の目安

古い擁壁のある不動産を売却する際には、まず擁壁に関する資料を確認します。

例えば、神奈川県横浜市青葉区の実家に高さ3メートルの擁壁がある場合、宅地造成時の許可図面や検査済証などが残っていないか調査します。

資料が見つからない場合には、自治体の宅地造成や建築指導を担当する部署などで、過去の許可履歴を確認する方法があります。

また、必要に応じて建築士や擁壁・地盤に詳しい技術者などに現地調査を依頼することも考えられます。

擁壁の調査では、ひび割れや傾き、排水状況、背面地盤の状態などを確認します。

なお、擁壁の新設や造り替えについては、土地の所在地や工事内容によって、盛土規制法や建築基準法などに基づく許可・確認が必要になる場合があります。

擁壁の造り替え費用はいくらかかる？

擁壁の造り替え費用は、高さや延長、構造、地盤の状況、工事車両の進入条件などによって大きく異なります。

例えば、高さ2メートル、延長10メートルの擁壁を造り替える場合でも、既存擁壁の撤去や残土処分、仮設工事、地盤補強などの条件によって費用が変わります。

条件によっては数百万円規模となり、大規模な擁壁では1,000万円を超える工事になることもあります。

ただし、現地調査や設計を行わずに正確な費用を算出することは困難です。

また、擁壁の造り替えが必要と判断された場合でも、売主が必ず工事を行ってから売却しなければならないわけではありません。

例えば、東京都町田市や八王子市、埼玉県所沢市や狭山市、千葉県佐倉市や八千代市などで、擁壁の造り替えに多額の費用がかかる場合には、現状のまま売却する方法も検討できます。

そのため、擁壁の補強や造り替えを行う前に、工事費用と売却価格の関係を比較することが大切です。

 

３：古い擁壁がある相続不動産を売却する3つの方法

古い擁壁がある実家や土地でも、擁壁の状態や買主の購入目的によって売却方法を検討することができます。

① 擁壁の調査を行い、一般の買主に売却する

まずは、擁壁の構造や安全性、建て替え時の条件などを調査したうえで、一般の買主に売却する方法があります。

例えば、東京都世田谷区や杉並区などで、擁壁の安全性に関する資料が確認できれば、買主が安心して購入を検討できる可能性があります。

ただし、調査によって安全性が確認できない場合や、追加の工事が必要になる場合もあります。

そのため、調査結果については買主に正確に説明することが重要です。

② 擁壁を補強・造り替えしてから売却する

擁壁の状態によっては、補強や造り替えを行ってから売却する方法もあります。

例えば、神奈川県横浜市や鎌倉市などで、擁壁の安全対策を行うことで建て替えがしやすくなる場合には、売却価格の向上につながる可能性があります。

ただし、擁壁工事には多額の費用がかかる場合があります。

また、工事費用を売却価格にすべて上乗せできるとは限りません。

そのため、工事を実施する前に、想定売却価格や工事費用、工事期間などを比較することが重要です。

③ 古い擁壁がある状態で買取業者に売却する

擁壁の造り替え費用が高額になる場合には、現状のまま不動産買取業者に売却する方法もあります。

例えば、埼玉県川越市や入間市、千葉県市川市や柏市などで、擁壁の状態を踏まえて購入を検討する事業者が存在する場合があります。

ただし、買取業者は擁壁の補強や造り替えに必要な費用、建築上の制約などを考慮して価格を算定します。

そのため、一般的な宅地と比較して売却価格が低くなる可能性があります。

また、擁壁の状態によっては買取業者でも購入が難しい場合があります。

そのため、複数の売却方法を比較し、売主にとって負担の少ない方法を検討することが大切です。

なお、古い擁壁がある土地を売却する場合には、売買契約書や物件状況報告書などに、擁壁の状態や把握している不具合、調査結果などを適切に記載することも重要です。

擁壁の問題を十分に説明せずに売却すると、引渡し後に契約不適合責任などのトラブルにつながる可能性があります。

 

まとめ：古い擁壁がある相続不動産は工事前に売却方法を比較しましょう

相続した実家や土地に古い擁壁がある場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、擁壁の構造や劣化状況、建築時の許可履歴などによっては、建て替え時に補強や造り替えが必要になる場合があります。

そのため、売却前には擁壁の状態や建築上の条件を確認することが重要です。

また、擁壁の造り替えには多額の費用がかかる場合があるため、売主が工事を行ってから売却する方法と、現状のまま売却する方法を比較することをおすすめします。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、古い擁壁や高低差のある土地など、専門的な調査が必要となる不動産についてもご相談を承っています。

「相続した実家に古い擁壁がある」

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、必要に応じて建築士や土地家屋調査士などの専門家と連携しながら、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。